Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu công ty là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ các cơ quan công dụng.
Nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, cam đoan thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh.
Nguồn cung ảnh hưởng
Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.
Thêm nữa, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản bây giờ chỉ chiếm khoảng 35% – tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và tu sửa căn nhà cửa ở.
Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) Không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các công ty kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.
Trái phiếu công ty là một trong số lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, sau việc hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm công ty bị hủy bỏ, cơ quan công dụng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có công ty bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.
Các công ty bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Ngoài ra, mục đích phát hành đang được các cơ quan công dụng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân – những người chưa thực sự hiểu về thực trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành.
Thị trường trái phiếu công ty sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu công ty, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, theo VARS nguồn vốn cho bất động sản cần được khơi thông, cam đoan thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế.
Bất động sản tăng giá mạnh
Thị trường nhà đất Sài Gòn chứng kiến mức tăng giá mạnh từ 5 – 10% chỉ trong vòng một tháng. Trong tình hình giá nguyên chất liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, nhu cầu vốn của các công ty bất động sản trở nên trở nên cấp thiết. Việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu công ty.
Cơ cấu tín dụng kinh doanh bất động sản
Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu công ty), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các mặt hàng tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.
Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp…) – có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong công đoạn nhạy cảm bây giờ.
Theo VARS, các cơ quan công dụng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các công ty bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Việc phát hành trái phiếu công ty nói chung, trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các công ty phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân – những người dễ bị tổn thương Tuy nhiên lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Cuộc chơi với trái phiếu công ty nên là cuộc chơi giữa các công ty và các tổ chức tài chính như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp và vận hành theo cơ chế thị trường.
Thêm nữa, cũng đến lúc các cơ quan công dụng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các công ty thu hút vốn nước ngoài, cũng như các mặt hàng đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở…
— Nguồn lấy từ: Cafef —
