Những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản một số khu vực như: Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Hà Tĩnh, Bình Phước, ven Hà Nội… biên độ tăng “nóng” về giá bán liên tục theo chiều hướng dựng đứng.
Lợi dụng thông tin các địa phương điều chỉnh quy hoạch, “cò” đất ồ ạt đẩy giá trị các khu đất lên cao, thậm chí đất nông nghiệp, đất nằm trong diện quy hoạch… cũng được rao bán với giá “trên trời”. Việc tăng giá đất hiện vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Nhiều năm qua, sau mỗi cơn “sốt đất”, một bộ phận nhà đầu tư giàu lên nhờ mua sớm bán nhanh.
Các thông tin về kiểm soát tín dụng, dừng phân lô tách thửa tại nhiều địa phương đã làm cho thị trường bất động sản tạm thời hạ nhiệt. Nhiều khu vực, môi giới cũng xác nhận tình hình thanh khoản trở nên cực kì khó khăn hơn trước. Không ít nhà đầu tư chậm chân hiện vẫn chưa tìm được đầu ra mặt hàng Tuy nhiên nghịch lý đã xuất hiện là giá vẫn tăng lên.
Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.
Nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ Tuy nhiên nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, bấy giờ có nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá mới siêu cao do yếu tố đầu cơ, gây tác hại siêu lớn đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, vững chắc của thị trường bất động sản, khiến giấc mơ sở hữu nhà của những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở các đô thị trở nên xa vời.
Không những thế, Chủ tịch HoREA cho rằng mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản bấy giờ là thực trạng lệch pha cung cầu. Bởi thị trường đang siêu thiếu nguồn cung nhà ở có giá thích hợp với người thu nhập thấp Tuy nhiên lại dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp, căn hộ nghỉ dưỡng.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, khi nguồn vốn chảy vào bất động sản bị co hẹp, các công ty và nhà đầu tư bất động sản sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải, thì thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hạ nhiệt…
Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế phân tích, gói hỗ trợ kinh tế hơn 300.000 tỷ đồng có ảnh hưởng siêu lớn đến nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng Tuy nhiên nếu không cẩn thận, một phần của gói hỗ trợ sẽ lại chảy sang bất động sản, chứng khoán, giống như nhiều nước trên thế giới. Thực tế, năm 2021 trong khi nền kinh tế siêu cực kì khó khăn, thị trường chứng khoán, bất động sản lại sốt nóng một cách bất thường. Thế nên, kiểm soát tín dụng, nắn dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh, thay vì các kênh đầu cơ là siêu cấp thiết.
Theo T.S Kinh tế Vũ Đình Ánh, để có giải pháp căn cơ cần ban hành các luật đánh thuế tài sản, đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất. Từ đó siết đầu cơ vào bất động sản, uống nắn dòng tiền chảy vào sản xuất kinh doanh.
“Đầu tư vào bất động sản cần vốn và nguồn vốn này có thể tìm được từ các ngân hàng. Tuy nhiên, với những yêu cầu về kiểm soát tăng trưởng tín dụng, các Ngân hàng cũng đã có động thái về cho vay bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro trong lĩnh vực này”, ông Ánh nói.
Với các giải pháp trên, dù là trước mắt, từ phía chính quyền, cũng như của các ngân hàng, hy vọng rằng, thực trạng bát nháo, sốt nóng trong lĩnh vực đất đai bấy giờ sẽ được khắc phục. Những người dân, có nhu cầu thực sự về đất ở, có thể tìm được một mảnh đất thích hợp với khả năng tài chính của mình, thay vì cứ phải chạy theo mức giá trên trời từ phía các “cò” đất.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận xét thị trường nhà bên trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu siêu lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là Tp.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha, cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết thực trạng này.
Báo cáo quý I của Savills chỉ ra thị trường căn hộ ở TP. HCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán chẳng khó khăn được thị trường hấp thụ hết. “Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện”, ông Neil MacGregor nói.
Cũng theo ông Neil MacGregor, thị trường nhà bên trong nước đang chứng kiến nguồn cầu siêu lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vâng. Tuy nhiên, vẫn còn một số cực kì khó khăn chính của thị trường như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến thực trạng lệch pha cung cầu.
Theo ông Neil MacGregor, để khắc phục thực trạng trên, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được bố trí hợp lý hơn so với hiện nay.
Các bộ luật cần được bố trí, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định không giống nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện thực trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.
Theo nhận định của ông Neil MacGregor, một thị trường không hướng đến người mua Cuối cùng thì không thể vững chắc. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.
“Các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh thực trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.
Không những thế, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị”, ông Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị.
— Bài Viết theo Cafef —
