Đầu tư bất động sản 2020 – chia trứng nhiều rổ
Nhằm hạn chế rủi ro khi địa ốc giảm tốc, giới đầu tư được khuyến nghị không nên dồn hết dòng tiền vào một dự án.
* “Đọc vị” 4 mẫu nhà đầu tư bất động sản
* Đầu tư bất động sản: Bế tắc vì thủ tục
* 11 rủi ro khiến nhà đầu tư bất động sản mất sạch vốn
Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á dự báo năm 2020 đầy biến động cho thị trường địa ốc bởi lẽ thách thức trở nên lớn liên quan đến rủi ro pháp lý, khẩu vị đầu tư đổi thay cũng như dịch bệnh.
Chuyên gia này phân tích, thủ tục pháp lý kéo dài đã và đang ảnh hưởng đến nguồn cung mặt hàng ra thị trường và đẩy giá nhà lên cao. Khẩu vị đầu tư đổi thay khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển ra khỏi thị trường bất động sản. trong khi đó, dịch bệnh (virus corona) có thể tạo nên các cú sốc cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Trước diễn biến này, giới đầu tư chuyển hẳn từ tâm lý chuộng rất lợi nhuận sang an toàn. Thế Thế cho nên, với các dòng tiền từ đôi ba tỷ đến chục tỷ, nhà đầu tư nên chia trứng thành nhiều rổ để tránh rủi ro.
Ông Hạnh phân tích, năm 2020 nếu nhà đầu tư nắm trong tay dòng vốn dồi dào, không vay ngân hàng là một lợi thế cực lớn vì đây là công đoạn tiền mặt làm vua. Với dòng tiền ổn định, nhà đầu tư không cần phải quá vội vàng trong việc quyết định chọn kênh bất động sản trong các tháng đầu năm. Năm Canh Tý là thời điểm thị trường đang có nhịp điều chỉnh, sức mua giảm, người chủ động tiền mặt sẽ có cơ hội mua được bất động sản với giá hợp lý.
Thị trường bất động sản Sài Gòn. Ảnh: Quỳnh Trần
|
Nếu chỉ có số tiền hạn chế trong ngưỡng trên dưới một tỷ đồng, nhà đầu tư có thể cân nhắc mua căn hộ diện tích nhỏ ở Sài Gòn đóng tiền theo tiến độ vừa phải. Tuy nhiên, khi nắm trong tay dòng vốn đôi ba tỷ đồng trở lên, nên chia trứng thành nhiều rọ.
Cụ thể, với dòng vốn 2-4 tỷ đồng có thể chia theo tỷ lệ 50-50% để đầu tư thành 2 nhóm tài sản. Rổ trứng thứ nhất đầu tư vào bất động sản tọa lạc ở ngoại thành Sài Gòn, có thể chọn phân khúc bình dân để giảm áp lực vay. Rổ trứng thứ hai nên đầu tư về các địa bàn giáp ranh Sài Gòn.
Còn nếu có dòng tiền 5-10 tỷ đồng trở lên, nên chia ra vốn thành 2 phần: một lớn (65%), một nhỏ (35%). Với giỏ tiền lớn, đặc biệt ưu tiên đầu tư ở Sài Gòn. Giỏ tiền nhỏ còn lại đầu tư về thị trường tỉnh.
Với diễn biến thị trường hiện ở, nên chọn các địa bàn có tính thanh khoản tốt, để phòng khi có chuyển biến xấu hoặc cần thiết về tài chính thì có thể ra hàng thu hồi tiền một cách nhanh nhất có thể. Bởi vậy Sài Gòn với đặc điểm sôi động nhất cả nước, là thị trường ưu tiên cho tỷ trọng vốn lớn hơn.
Lấy ví dụ đồng vốn 10 tỷ đồng, giỏ tiền lớn chiếm 65% tương đương 6,5 tỷ, nhà đầu tư có khá nhiều lựa chọn ở nội đô và ngoại ô Sài Gòn. Nhóm tài sản sản có thể ưu tiên vào nhóm khai thác tiêu dùng, cho thuê, tích lũy, chống trượt giá, vừa có thu nhập vừa gia tăng giá trị tài sản.
Lợi thế của bất động sản tiêu dùng (khai thác cho thuê) là nếu biết lựa chọn và phân tích mặt hàng, mua giá cạnh tranh có thể bán nhanh để thu hồi dòng tiền về với biên lợi nhuận tốt hoặc có thể thế chấp ngân hàng nhờ tài sản có giá trị cao. Đây là mặt hàng nhu cầu thực cho đại đa số người dân ở Sài Gòn. Nên chọn các tài sản đã hình thành và được vận hành tốt.
Giỏ tiền nhỏ còn lại chiếm 35% có thể lựa chọn đầu tư về địa bàn tỉnh có tiềm năng phát triển kết nối giao thông thuận tiện về Sài Gòn. Thị trường bất động sản tỉnh sau công đoạn sốt đất 2016-2018 đã thiết lập mặt bằng giá mới song vẫn thấp hơn trung tâm Sài Gòn và có động lực phát triển riêng.
Đây là dòng tiền không kỳ vọng sinh lời ngay lập tức Tuy nhiên hứa hẹn tạo ra được bước nhảy lớn về giá trị đầu tư trong các năm sắp đến. Nên chọn phân khúc đất nền ở các thành phố có hạ tầng đồng bộ và động lực phát triển về kinh tế gần gũi với Sài Gòn như Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Long An… hiện ở điểm sáng có thể kể đến là: Long Thành, Biên Hoà và Bà Rịa đây là 3 địa bàn có động lực phát triển về hạ tầng, kinh tế, dân cư trong tương lai.
Trong trường hợp nhà đầu tư dồn giỏ tiền nhỏ vào bất động sản ở các thành phố biển nhằm đón xu hướng phát triển du lịch biển nên chấp nhận năm 2020 là công đoạn thách thức tạm thời của ngành này do vướng tâm lý tiêu cực từ virus corona. Theo ông Hạnh, suất đầu tư nhóm tài sản nghỉ dưỡng cần có tầm nhìn dài hạn 2-3 năm trở lên mới đạt mức lợi nhuận hai con số. Nên lưu ý loại bất động sản biển tiềm năng thường hay có kết nối giao thông thuận tiện, khoảng cách không quá 3km đến bãi biển.
Vũ Lê
Vnexpress
— Lấy từ VietStock —
