Thị trường bất động sản đang bất ổn?


Thời gian qua, nghịch lý đã xuất hiện trên thị trường bất động sản, nhiều phân khúc có giá tăng mạnh trong khi đó thanh khoản chưa tương xứng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều siêu cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn, ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản… là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do thích hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản, Thế Chính vì vậy giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.

Theo vị chuyên gia, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Chính vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những mặt hàng bị thổi giá quá cao, dẫn đến thực trạng hấp thụ kém.

Thị trường bất động sản đang bất ổn? - Ảnh 1.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh, tại Việt Nam, trong thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở siêu hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các mặt hàng bất động sản nhà ở gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Bởi vậy, trong bối cảnh bất ổn kinh tế – chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được nhận xét sẽ tăng đáng kể trong thời gian đến và là kênh đầu tư hỗ trợ giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao của Savills cũng nhấn mạnh khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên Tuy nhiên thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc nhà ở DKRA Vietnam, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng là quỹ đất phát triển các dự án như nội thành Sài Gòn khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo dỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung – cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm siêu mạnh, chi phí đầu vào, chi phí nguyên liệu, nhân công đều tăng siêu cao….Không những thế, những cơn sốt sốt đất vững chắc Tuy nhiên xác lập mặt bằng giá khu vực.

Không những thế, siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian vừa qua. Chính những yếu tố này theo các chuyên gia đang ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của công ty bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các công ty bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo dỡ, kéo dài thời gian thực hiện dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung – cầu, hiện nay thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, Tuy nhiên lại thừa nhà giá cao. trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân ngày nay siêu khó để có thể sở hữu nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Sài Gòn (HoREA), thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như thực trạng mất cân bằng cung – cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu công ty để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

HoREA phân tích, thị trường bất động sản đang siêu thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư.

Thị trường bất động sản đang bất ổn? - Ảnh 2.

Thiếu cung trong khi tổng cầu siêu lớn đã dẫn đến thực trạng giá nhà đất tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Chỉ số giá nhà ở cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, làm cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó tạo lập được nhà ở.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi thực trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện siêu rõ trong hai năm gần đây. Tại TP. HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản cũng chưa tương xứng với tiềm năng, thể hiện siêu rõ qua nguồn thu tiền dùng đất tại TP. HCM. Trong công đoạn 2016 – 2021, nguồn thu này là 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, trong khi tiềm năng có thể đạt gần 10%.

Theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định thích hợp. Không những thế còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số công ty và lực lượng “phi chính thức” trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà…

Nói về vấn đề lành mạnh hóa thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu công ty, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 163/2018 và Nghị định 81/2020 để chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu công ty, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho nhà đầu tư và khách hàng, áp dụng kể từ ngày 1/1/2023.

Đặc biệt là đề nghị bổ sung các quy định chặt chẽ về nhận xét xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với công ty phát hành trái phiếu; về các tiêu chí nhận xét đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu; về bảo lãnh phát hành trái phiếu; về việc dùng vốn trái phiếu công ty đúng mục đích.

https://cafef.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-bat-on-20220515014703158.chn


— Trích dẫn: Cafef —

Tổng Quan Thị Trường

Tin Mới