Dù chỉ mới có thông tin một tập đoàn BĐS lớn đề xuất với chính quyền địa phương phương án đầu tư một dự án quy mô khoảng chừng 800ha ở xã Bình Ba, huyện Châu Đức, Bà Rịa Vũng Tàu khoảng 1 tháng trước đây, thế Nhưng trong các ngày qua, giá đất ở đây liên tục “nhảy múa” trong ngày.
Phía nhà đầu tư cũng chỉ mới đề xuất cho 2 công ty thành viên nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng Dự án khu đô thị, công nghiệp chế tạo sản xuất công nghệ cao trên khu đất của công ty Cao Su Bà Rịa, nằm trên quốc lộ 56, phía Đông giáp địa phận xã Đá Bạc.
Mặc dù đã được cơ quan công dụng địa phương cảnh báo rủi ro, thế Nhưng trước “cơn sốt đất” Bình Ba (huyện Châu Đức), nhiều người từ khắp nơi vẫn đổ về tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để cùng môi giới săn lùng đất ở các khu vực lân cận, khiến giá tăng cao vùn vụt từng ngày. “Cò đất” có thể kiếm lời đến 80-100 triệu/ngày nhờ “cơn sốt” này.
Trước “cơn sốt đất” Bình Ba vào các ngày qua, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, việc giao dịch, mua bán sang tay sôi động như ngày nay đặt ra nhiều nghi vấn do giới đầu cơ thổi giá để trục lợi, ra hàng. Điều này khiến các nhà đầu tư đến sau sẽ gặp rủi ro, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin dự án và tính pháp lý liên quan.
Ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia tư vấn bất động sản, cho biết: “Khi bạn quyết định mua bất động sản thì bạn phải hiểu bạn đang mua giá lúc này Nhưng của công đoạn nào trong tương lai. Nhiều nhà đầu tư thấy ở đâu sốt, nóng là lao vào bất chấp giá bán ở thời điểm ấy như thế nào, bỏ qua tất cả mọi cảnh báo về tính pháp lý của dự án”.
Thế Do đó, theo ông Hoà có 5 công đoạn xác định giá, cụ thể:
công đoạn 1 : Giá cơ bản
Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ thành ra đừng ngạc nhiên có địa phương quá cao vài trăm triệu trên m2, có nơi khác chỉ vài chục triệu một mét cũng mặt biển như nhau. các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ xảy ra tạo sốt đất .
công đoạn 2: Giá trong chiến dịch tuyền thông, quảng bá
Chỉ cần một tờ giấy, chủ đầu tư tha hồ vẽ thiên đàng cuộc sống trên đó, lúc này giá cơ bản cao hay hợp lý thì tuỳ lòng “hảo tâm” của chủ đầu tư. Có lòng tốt thì ROS (tỷ suất lợi nhuận trên giá bán) là 15%, thích tiền thì 20%-25%, mê tiền thì 30-40%. Dĩ nhiên công đoạn này cần kèm theo một chiến dịch PR mạnh mẽ, mẫu như “nói riết nói hoài thành sốt”. Giá này thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản đã xác lập ổn định .
công đoạn 3: Giá lúc dự án xây dựng
Sau công đoạn 2, ông Quang cho biết thêm các thông tin về Giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội … là đến công đoạn xây dựng có đúng tiến độ không, có đúng kế hoạch vẽ ban đầu, nhất là chất lượng. Đây là công đoạn “đau tim” nhất của người mua: tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày dùng BĐS … Dĩ nhiên lúc này giá BĐS sẽ tỷ lệ thuận với các yếu tố trên.
công đoạn 4: Giá khi mặt hàng tiền bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ siêu sôi động, người mua cũng siêu đau đầu: bán hay giữ lại, cho thuê giá nào?, bán với giá nào? … “Ngạc nhiên là lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích… sẽ không ảnh hưởng nhiều. Đây là lúc nhận xét tấm lòng của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam đoan, chi phí cũng không bao nhiêu. Nên chủ đầu tư cố gắng thêm tí chi phí xây dựng, quản lý, chi phí vài loại hình dịch vụ, tăng cường PR rộng thì giá sẽ tăng 10-15% so với giá công đoạn 3”, ông Quang lý giải.
công đoạn 5: Giá của cư dân
sau khi bàn giao, chất lượng văn minh của người ở sẽ quyết định người sau đó có mong muốn vào ở khu vực này và mặt bằng giá lại kế tiếp đổi thay.
Nhưng, có một điều ông Quảng cũng cảnh báo các nhà đầu tư, đó là 5 công đoạn trên nhanh thì 3 năm, chậm thì 5-10 năm tuỳ vào nhiều yếu tố khác nhau.
— Nguồn lấy từ: Cafef —
