Kỳ 1
Góc nhìn Bất động sản: Quy hoạch quá khứ đã lỗi thời
Chuỗi bài viết này sẽ được viết dưới góc nhìn của người đi mua nhà để ở thay vì một nhà đầu cơ bất động sản chuyên đi “săn” các dự án.
Vòng xoay Chợ Bến Thành nằm ở địa điểm trung tâm của Tp.HCM. Nguồn: CarTimes
Quy hoạch hướng tâm là kết quả của lịch sử
Cấu trúc không gian đô thị tập trung là rất phổ biến ở các nước. Chúng có đặc điểm dễ nhận biết là phát triển theo mẫu lan tỏa, chủ yếu dựa trên các trục giao thông hướng tâm. Thủ đô Paris của Pháp là điển hình cho quy hoạch mẫu này.
Hầu hết các thành phố ở Việt Nam cũng đều có quy hoạch giống như vậy. các ví dụ điển hình là Hà Nội và Tp.HCM.
Thủ đô Paris của Pháp nhìn từ trên cao. Nguồn: ReaTimes
Cấu trúc đô thị tập trung phát triển lan tỏa có nhiều hạn chế như: mật độ xây dựng cao, thiếu không gian xanh, không gian công cộng, ô nhiễm môi trường và kẹt xe.
Thủ đô Moscow của Nga cũng đang phải đối mật với thực trạng kẹt xe trở nên nghiêm trọng do quy hoạch hướng tâm của mình.
Bản đồ thủ đô Moscow của Nga. Nguồn: VectorStock
Điều này cũng góp phần khiến cho giá đất trong vùng lõi trở nên đắt đỏ hơn do phần đông các người đi mua nhà để ở hay kinh doanh cũng đều muốn được ở gần “tâm”.
Theo dự báo của Liên Hiệp Quốc, dân số thành thị ở Việt Nam sẽ vượt mức 35 triệu vào năm 2020. Dân số thành thị sẽ đạt khoảng 56 triệu người và chiếm gần 50% tổng dân số vào năm 2050.
Sự gia tăng này sẽ làm cho áp lực dân số ở các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… trở nên tăng cao. Bởi vậy, việc chấn chỉnh lại quy hoạch lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết.
Quy hoạch đô thị mẫu bàn cờ đang là xu thế
Quy hoạch đô thị mẫu bàn cờ có thể coi là hướng phát triển của tương lai. các thành phố lớn và hiện đại trên thế giới hầu hết đều sở hữu mẫu dáng theo mẫu này như: Barcelona (Tây Ban Nha), Seattle (Hoa Kì), New York (Hoa Kì)…
Kết cấu hình học của quy hoạch bàn cờ giúp cho mọi con đường thông nhau thay vì các tuyến phố ngoắt ngoéo với rất nhiều ngõ cụt. Hình chữ nhật/hình vuông của các lô đất khi được quy hoạch theo ô bàn cờ giúp tạo ra một tổ hợp nhiều ngành nghề, lĩnh vực trong cùng một khu đô thị. với rất nhiều lợi ích vượt trội, mô hình quy hoạch này đã được dùng ở nhiều nước trên thế giới.
Tuy nhiên, việc quy hoạch lại một đô thị theo mẫu mới không phải là việc dễ làm khi mà quy mô dân số đã quá lớn. Với các đô thị có dân số trên 10 triệu dân như Hà Nội, Tp.HCM… thì chuyện “đập đi xây lại” gần như là bất khả thi.
Quy hoạch bàn cờ của TP Barcelona. Nguồn: AirPano
Phát triển hệ thống đường vành đai và hệ thống đô thị vệ tinh
Với hệ thống đường vàng đai, người dân sẽ nhận được “lựa chọn thứ hai” khi muốn di chuyển từ mặt bên này sang mặt bên kia của thành phố mà không cần đi qua vùng lõi trung tâm vốn kẹt xe trở nên trầm trọng. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng các đường vành đai ở Tp.HCM vẫn chưa thực sự nhanh.
Vành đai 2 hiện vẫn còn khoảng 11 km chưa khép kín và được chia làm 4 đoạn khác nhau. trong đó, hiện mới chỉ có đoạn 3 (từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa, Quận Thủ Đức), dài khoảng 2.7 km là đang thi công. các đoạn còn lại vẫn còn ngổn ngang rà soát quy hoạch và giải phóng mặt bằng.
Tương tự, tiến độ ở dự án Vành đai 3 chậm không kém. Dự án xây dựng đường Vành đai 3 có tổng chiều dài khoảng 98.5 km và được chia làm 4 đoạn. Tuy nhiên, cho đến nay mới chỉ có đoạn Bình Chuẩn – Tân Vạn dài 16.7 km là đã được tỉnh Bình Dương đầu tư và đưa vào khai thác. các đoạn còn lại vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và đề xuất đầu tư.
Dưới góc nhìn một người dân thì điều này sẽ khiến cho việc đi lại giữa các quận gặp nhiều không không khó khăn do có ít lựa chọn hơn. trong khi đó, lượng xe tham gia giao thông trở nên tăng, đặc biệt là oto, sẽ khiến cho giao thông đô thị trở nên không không khó khăn và ô nhiễm không khí thêm trầm trọng.
Quy hoạch các tuyến đường Vành Đai của Tp.HCM. Ảnh: Bộ Giao thông Vận tải
Đón đọc:
Kỳ 2 – Trung tâm đã quá chật chội
Phòng tư vấn Vietstock
FILI
— Theo VietStock —
