Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, công ty, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành từ nhiều tháng qua.
Dự kiến, các dự thảo sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. trong đó, nhiều quy định tại dự thảo nhận được sự quan tâm, đồng tình và kỳ vọng sẽ đổi thay thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, vững bền.
Bổ sung các quy định về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về “đặt cọc” trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư.
Dự thảo này cũng bổ sung quy định về “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú” của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, có công dụng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…
Tiếp đó, Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.
Tại khoản 2 Điều 41 của dự thảo này cũng quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất triển khai dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền xài đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền xài đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.
Phạm vi những món bất động sản được đưa vào kinh doanh
Về phạm vi và những món bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung, làm rõ tại Điều 6 gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm: Các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, tòa biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;
Nhà ở, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; những món đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền xài đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền xài đất. Đối với quyền xài đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền xài đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
Không chỉ vậy, Điều 13 về Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh cũng bổ sung: Công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh là gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú.
Kiểm soát hoạt động của sàn, môi giới bất động sản
Về mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Dự thảo như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập công ty theo pháp luật về công ty, phải cam đoan điều kiện và đăng ký hoạt động theo pháp luật kinh doanh bất động sản”.
Về những món bất động sản phải giao dịch qua sàn được quy định tại Điều 60 của Dự thảo.
phương pháp 1: Chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền xài đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
phương pháp 2: Các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền xài đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Riêng đối với môi giới bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn mở ra điều kiện khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập Tuy nhiên phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”.
Như vậy, với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không bắt buộc phải thành lập công ty, theo đó không phải chịu áp lực, có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Xây dựng hệ thống quản lý thông báo bất động sản
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng nêu rõ, công ty kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông báo về bất động sản tại trang thông báo điện tử của công ty kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản; trên hệ thống thông báo về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.
Nội dung thông báo về bất động sản gồm: Loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông báo về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng xài, chất lượng của bất động sản; thông báo về từng loại mục đích xài và phần diện tích xài chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích xài, nhà chung cư; thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản.
Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền xài đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; Hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền xài bất động sản (nếu có); giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; Việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có);
thông báo về số lượng, loại mặt hàng bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại mặt hàng bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại mặt hàng còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Như vậy, việc công khai sẽ hỗ trợ ích cho Nhà nước, công ty, các khách hàng và nhà đầu tư. Theo đó, Nhà nước sẽ chẳng khó khăn hơn trong việc quản lý thông báo thị trường, kiểm soát các đợt sốt đất ảo và giảm rủi ro cho nhà đầu tư. trong khi đó, khách hàng mua bất động sản cũng sẽ có thông báo để xác minh lại về dự án, tính pháp lý, tiềm năng đầu tư.
— Trích dẫn: Cafef —
