Nghe lời “cò đất” dễ gặp rủi ro


thông báo về việc Quốc hội bấm nút thông qua chủ trương đầu tư tuyến đường Vành đai 4 – vùng Thủ đô đã khiến giới đầu tư địa ốc lại “đứng ngồi không yên”. Tại nhiều khu vực, đất được định giá cao “ngất ngưởng”, lên đến 150 triệu đồng/m2. Trong cuộc trao đổi với Phóng viên Báo điện tử VOV, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, chưa có quy hoạch chi tiết đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, mà giá đất quanh khu vực này đã lên đến 150 triệu đồng/m2 rõ ràng là bất thường, không có cơ sở.

PV: Dù mới có quy hoạch đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, thị trường nhà đất gần tuyến đường này đã sôi động. Cá biệt, giá đất một số nơi huyện Hoài Đức đã ở mức 100 -150 triệu đồng/m2, ông nhận định như thế nào về điều này?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Dân mình thường có thói quen đầu tư đón sóng – khi xuất hiện thông báo có những dự án giao thông được thực hiện. Giao thông phát triển, tất nhiên giá trị đất đai và các nguồn lực ở đó cũng tăng theo. Song, trong khi chưa sở hữu thiết kế chi tiết, chưa biết được con đường đó sẽ mở như thế nào, mảnh đất nào sẽ tạo ra giá trị ra sao thì chưa thể nói trước được. Cho nên, việc người dân đổ xô đi mua đất theo phong trào, theo tâm lý đám đông, có thể có người hữu ích ích, Tuy nhiên cũng không ít người sẽ phải chịu rủi ro.

PV: Tuy nhiên mức giá 150 triệu đồng/m2 có phải là bất thường không, thưa ông?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Phải hiểu khá rõ mức giá 150 triệu đồng/m2 đó ở vị trí nào. Cần phải so sánh mức giá này với các khu vực có đất đai đã được xác định giá trị ổn định trong khu vực nội thành. Ở những khu vực nội thành cũng có những mảnh đất có giá 150 triệu đồng/m2. Nếu như những lô đất ở các vị trí giao dịch xung quanh đường vành đai 4 cũng đạt được các vị trí “vàng”, cũng là các trung tâm kinh tế, thương mại lớn thì cũng xứng đáng có giá cao. Song, quan trọng khu vực đó giờ chưa thành hình, chưa biết được quy hoạch, xây dựng như thế nào, mà định giá cao ngất ngưởng, rõ ràng là bất thường, không có cơ sở.

PV: Vậy theo ông, khi triển khai dự án, những mảnh đất mua giá cao như vậy ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng như thế nào? Liệu việc giải phóng mặt bằng có gặp nhiều rất khó khăn hơn không?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Khi người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại sẽ đẩy giá lên cao, Tuy nhiên giá trị thực của nó chưa chắc đã đến như vậy. Thiệt hại đầu tiên là những người chậm tay, không kịp bán lại khi quy hoạch ra không đúng như quảng cáo của các “cò mồi”.

Thứ hai, cũng tạo rất khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo chính sách của Nhà nước. Có nghĩa là khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, những khu vực đó là đất nông nghiệp sẽ đền bù theo chính sách đất nông nghiệp; đất ở tại khu vực đó Tuy nhiên không phải đất bên trong vùng nội đô, khung giá cũng khác nhau.

Cho nên, khi đền bù phải thực hiện theo chính sách của Nhà nước, lấy bảng giá x hệ số điều chỉnh. hiện nay, ở Hà Nội, hệ số điều chỉnh là 2,45. Sẽ không có chuyện mức đền bù lên đến hàng trăm triệu ở khu vực đường Vành đai 4 vùng Thủ đô.

Tôi khẳng định thiệt hại đầu tiên thuộc sở hữu của cá nhân của những nhà đầu tư. Còn giá Nhà nước đền bù được căn cứ vào bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. Hiện các tỉnh, thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh để giá đó sát với giá thị trường, không phải sát với giá cá nhân mua bán.

PV: Hiện giá thị trường và giá Nhà nước có sự chênh lệch lớn, Làm sao để xác định được giá thị trường, thưa ông?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Khi đền bù phải sát với giá trị thị trường, không phải sát với giá trị mua bán của hai cá nhân với nhau. Cùng một mảnh đất, tôi thích có thể mua với giá 100 triệu/m2, Tuy nhiên người khác không thích, có bán 70 triệu đồng/m2 họ cũng không mua. Do đó, giá 70 triệu hay 100 triệu như tôi vừa phân tích ở trên không phải giá thị trường.

Đất đai có phương pháp định giá riêng để nhận xét giá trị đất đai ở từng khu vực, chứ không phải giá cả. Và giá trị đất đai đó sẽ sát với giá trị thị trường nhất. Ví dụ, phương pháp không phức tạp nhất mà Nhà nước đang quy định và thực hiện đó là phương pháp hệ số, lấy khung bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh. phương pháp này mặc dù chưa khoa học Tuy nhiên không phức tạp nên được nhiều nơi áp dụng.

PV: Ông có lời khuyên gì với những người đang có ý định mua đất để đầu tư tại khu vực được cho là làm đường Vành đai 4 vùng Thủ đô?

GS. TS. Hoàng Văn Cường: Việc người dân nghe theo lời quảng cáo của các “cò đất” để thổi giá khá dễ gặp phải rủi ro. Nếu những người biết được chính xác mảnh đất đó được quy hoạch làm gì, trong tương lai đường khu vực đó được sản xuất sao, sẽ xác định được khi hạ tầng hình thành lên, và biết được giá trị thực là bao nhiêu và có thể quyết định mua từ hiện nay.

Song, để biết được các thông báo như vậy, không phải nhiều người. Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường Vành đai 4 vùng Thủ đô, hiện mới đang có chủ trương ở mức độ tiền khả thi, chưa có mốc giới… Nếu nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng “cò đất” thì rủi ro khá cao. Nguy hiểm nhất là mua phải mảnh đất vào giữa mặt đường, thế thì coi như mất không, đền bù không đáng kể.

PV: Vâng, xin cám ơn ông!./.



— Lấy từ Cafef —

Tổng Quan Thị Trường

Tin Mới