Lý do gì khi thu hồi đất giá bồi thường sẽ do Nhà nước quyết định?


Người dân không phải là chủ sở hữu đất đai

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nội dung này được quy định tại Hiến pháp và Luật Đất đai. 

Cụ thể, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền dùng đất cho người dùng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, đất đai không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào. Nhà nước không thể tự mình dùng toàn bộ diện tích đất nên Nhà nước trao quyền dùng đất cho người dùng đất bằng nhiều hình thức.

Các hình thức bao gồm có: Công nhận quyền dùng đất, Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất. 

Công nhận quyền dùng đất là hình thức Nhà nước trao quyền cho người đang dùng đất ổn định mà không có xuất xứ được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Ví dụ: Đất có xuất xứ do khai hoang.

Nhà nước giao đất là hình thức Nhà nước trao quyền dùng đất cho người dùng đất bằng quyết định giao đất. Nhà nước cho thuê đất là hình thức Nhà nước trao quyền dùng đất cho người dùng đất bằng quyết định cho thuê đất.

không phải là chủ sở hữu nên không có quyền thỏa thuận giá bồi thường

Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm có quyền chiếm hữu, quyền dùng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.

Như vậy, người dùng đất dù có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai Nhưng không phải là chủ sở hữu đất đai nên không có đủ 3 quyền năng của chủ sở hữu tài sản.

Các quyền của chủ sở hữu tài sản gồm có: Quyền chiếm hữu, quyền dùng, quyền định đoạt. Vì không phải là chủ sở hữu nên khi Nhà nước thu hồi đất người dùng đất không có quyền thỏa thuận, quyết định giá bồi thường về đất.

Tóm lại, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai.

Được thỏa thuận khi công ty tiến hành dự án?

Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định việc dùng đất để tiến hành dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. 

Theo đó, nếu thích hợp với quy hoạch, kế hoạch dùng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền dùng đất, nhận góp vốn bằng quyền dùng đất theo quy định của pháp luật.

Cũng theo quy định trên, cùng là tiến hành dự án Nhưng nếu thu hồi đất không phải để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà thay vào đó công ty trực tiếp làm việc với người dân để có quỹ đất thì khi đó người dân có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với công ty.

Lưu ý: Bài viết này không giải thích trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá nhà nước và tiếp đến bàn giao lại mặt bằng cho công ty, rồi công ty tiến hành dự án hoặc phân lô bán nền với giá khá cao.

Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. Giá đất để tính tiền bồi thường còn được gọi là giá đất cụ thể.

Theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng với trường hợp tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi.

Giá trị thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

trong đó:

– Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng theo từng công đoạn 05 năm.

– Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định.

https://cafef.vn/vi-sao-khi-thu-hoi-dat-gia-boi-thuong-se-do-nha-nuoc-quyet-dinh-va-cach-tinh-tien-boi-thuong-nhu-the-nao-20220203151322651.chn


— Theo Cafef —

Tổng Quan Thị Trường

Tin Mới