Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15) đã quy định điều kiện dùng đất để triển khai dự án nhà ở thương mại là đang có quyền dùng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền dùng đất ở. Mặt khác, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 việc triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền dùng đất hoặc đang có quyền dùng đất chỉ được áp dụng đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở. trong thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương ngày nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang bài trí lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn.
Tòa nhà Quốc hội tại Ba Đình, Hà Nội.
Bởi vậy, có ý kiến cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng những loại đất để triển khai dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy quá trình đô thị hóa Tổ quốc, giải quyết nhu cầu đất ở cho nhân dân và thuận tiện cho nhà đầu tư, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất. Nghị quyết có ý nghĩa chiến lược vì lợi ích lớn lao gồm 1) trong ngắn hạn mở ra lối đi cho hơn 493 dự án đang vướng mắc “đất ở” trong đó 189 dự án ở Hà Nội, 126 dự án ở HCM; 2) Thúc đẩy nguồn cung, giải quyết nhu cầu nhà ở tại khu vực đô thị hóa trong trung và dài hạn; và 3) hạn chế lãng phí tài nguyên đất đai vốn đã hữu hạn, từ đó góp phần hỗ trợ đỡ thị trường bất động sản phát triển ổn định.
Nhưng, Chứng khoán KIS vẫn có cái nhìn thận trọng xuất phát từ khả năng thực thi của cơ quan liên quan. Nghị quyết chỉ rõ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về việc triển khai dự án thí điểm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng Nhân dân cùng cấp thông qua danh mục dự án thí điểm trước khi thực hiện thí điểm. Với tình hình các địa phương không giống nhau sẽ có những tiêu chí không giống nhau Nhưng phạm vi khu đất vừa ý chung các điểm như sau: 1) phù hợp với quy hoạch dùng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị; 2) phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được, phê duyệt; 3) Dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến triển khai dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua; 4) có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền dùng đất để triển khai dự án thí điểm ; 4) công ty kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, về đầu tư và pháp luật khác có liên quan. Như vậy, việc thực thi sẽ phụ thuộc vào ý chí của lãnh đạo địa phương và không phải tất cả các dự án vướng mắc đều khơi thông nếu không vừa ý các tiêu chí.
Có thể nói, nếu như cơ chế chính sách của cấp trung ương mở lối đi là điều kiện cần thì chuyện thực thi của cấp địa phương sẽ là điều kiện đủ. Trong số các tỉnh thành địa phương được kỳ vọng, hưởng lợi nhiều nhất là thành phố Hồ Chí Minh. Theo kết luận số 588/TP-VP của Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, ngày 03/08/2023, có hơn 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở, và hàng chục dự án đang bị vướng mắc về việc xử lý đất do Nhà nước trực tiếp quản lý (kênh, rạch, đường đi,…) xen cài trong ranh dự án, hoặc bị thanh tra, hoặc có vướng mắc về chuyển mục đích dùng đất của công ty có xuất xứ cổ phần hóa. Trong ngắn hạn, việc khan hiếm nguồn cung căn hộ, nhà ở kéo dài trong nhiều năm qua ở thành phố Hồ Chí Minh đã đẩy giá nhà mở bán mới tăng phi mã và dự án mở mới phần lớn tập trung ở phía đông, dấy lên sự quan ngại về mất cân bằng cung cầu ở thành phố.
Nhưng, nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn phản ứng dè dặt với thông báo về nghị quyết trên. Ngoài việc đợi chờ thời gian mới có thể trả lời được mức độ đáp ứng thực tế gỡ rối pháp lý ngày nay của các dự án đang vướng mắc nhiều năm qua, thì hầu hết chủ đầu tư dự án trên đều không niêm yết trên sàn chứng khoán. Đó là những công ty có quy mô nhỏ, sở hữu một số dự án rải rác ở địa phương. Vì có tiềm lực tài chính hạn hẹn, các công ty dễ bị tổn thương nếu không đủ điều kiện tài chính để khởi động dự án trong bối cảnh tiền dùng đất đã trở nên tốn kém hơn trong nhiều năm qua. Như vậy, có tình huống các chủ dự án trên sẽ thực hiện hoạt động M&A cho đối tác khác nếu không có khả năng triển khai dù được phê duyệt chủ trương hay cấp phép trở lại. Trong số các công ty niêm yết trên sàn ngày nay, chúng tôi thận trọng nhận xét và luôn quan sát cho rằng một số ít các tên tuổi có thể hưởng lợi một cách trọn vẹn tinh thần của nghị quyết trên gồm Nam long, Phát Đạt, Novaland.
— Nguồn: Cafef —
