Hiện tượng lạ của căn hộ chung cư Hà Nội


Giá sơ cấp cao hơn nhiều so với thứ cấp

Trong bối cảnh nguồn cung thiếu hụt trầm trọng, thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội thu hút người mua nên đang khá sôi động. Tại những dự án mới đưa vào dùng, có vị trí ngầu, thuận tiện, giá nhà trên thị trường thứ cấp đang tăng khá nhanh.

Đơn cử, tại một dự án chung cư nằm trên đường Định Công (quận Hoàng Mai), dù mới chỉ mở bán vào đầu năm nay, thế Tuy nhiên, chỉ chưa đầy 1 tháng đã “cháy hàng”. giá bán của chủ đầu tư đưa ra là 38 – 42 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí.

Do đã bán hết, nên trong trường hợp khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại dự án này, buộc phải mua sang nhượng từ chủ cũ (mua trên thị trường thứ cấp). trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại dự án này đã tăng lên 40 – 43 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại một dự án chung cư nằm ngay mặt đường Quang Trung (quận Hà Đồng), vào đầu năm 2021, khách hàng mua căn hộ sẽ phải trả 29 – 31 triệu đồng/m2. Thế Tuy nhiên, bấy giờ, giá thứ cấp tại dự án này đã tăng lên 34 – 35 triệu đồng/m2. 

Anh Vũ Tùng, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, do thị trường căn hộ đang khan hiếm, nên giá thứ cấp cao hơn giá sơ cấp đây là quy luật của thị trường bất động sản. Ngay cả những dự án đã đưa vào dùng lâu năm, cũng đang có rục rịch tăng giá.

Hiện tượng lạ của căn hộ chung cư Hà Nội - Ảnh 1.

Tuy nhiên, một số dự án đi ngược lại quy luật này, giá bán sơ cấp cao hơn khá nhiều so với giá bán thứ cấp.

Đơn cử, căn hộ 45m2 tại một dự án thuộc quận Nam Từ Liêm, dự kiến nhận nhà vào tháng 5/2023 hiện có giá 1,9 tỷ đồng, tương đương 42,3 triệu đồng/m2. trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, khách hàng không khó khăn tìm mua từ chủ cũ, với mức giá chỉ từ 1,5 – 1,6 tỷ đồng, tương đương 33 -35 triệu đồng/m2.

Điều đặc biệt, các căn hộ được rao bán trên thị trường thứ cấp có giá rẻ hơn vài trăm triệu đồng là hàng mới, chưa dùng, thậm chí có căn còn chưa được bàn giao cho khách hàng.

Một môi giới bất động sản tại dự án này cho biết, do chủ đầu tư có chính sách thay đổi giá bán 3 tháng/lần, nên giá sơ cấp cao hơn nhiều so với giá thứ cấp.

“Do đây là một dự án lớn, ngoài việc xây dựng các khu nhà ở, chủ đầu tư còn phát triển thêm các tiện ích khác. Nên mới có chính sách thay đổi giá bán 3 tháng/lần. Việc thay đổi giá bán này cũng mang lại lợi ích cho người mua sớm, ngay cả khi bán lại, thấp hơn giá sơ cấp thì vẫn có lời”, môi giới này nói.

Theo anh Nguyễn Thái, môi giới bất động sản Hà Nội cho biết, bấy giờ giá sơ cấp tại nhiều dự án bất động sản đang chênh rất cao so với căn hộ thứ cấp mới bàn giao chỉ khoảng 2 năm đổ lại. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn đi mua từ hàng sơ cấp bỏ qua hàng thứ cấp. Bởi, các chủ đầu tư khi bán hàng mới đều có ân hạn khi cho vay mua nhà từ 1 – 3 năm đầu không mất lãi suất.

“Đa phần bấy giờ nhiều người không đủ tiền mua ngay nên chọn trả góp, mà trong khi căn hộ thứ cấp đã dùng hết ân hạn, nghĩa là mua xong sẽ phải chịu lãi ngay. Còn mua từ chủ đầu tư thì được miễn lãi suất trong 1 – 3 năm đầu nên nhiều người tính toán đến áp lực tài chính và chọn mua căn hộ sơ cấp. Tuy nhiên, giá sơ cấp lại quá cao thì không khác gì ân hạn cộng hết vào giá bán”, anh Thái nói.

Có thể là chiêu trò làm giá

Tuy nhiên, việc tăng giá liên tục đã khiến giá đất bình quân tăng lên mau chóng, tạo ra áp lực khá lớn cho những người có nhu cầu mua nhà thật.

Hiện tượng lạ của căn hộ chung cư Hà Nội - Ảnh 2.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “hiện tượng này khá có thể là một chiêu trò của ngành sale bất động sản. về bản chất công đoạn vừa qua ở Hà Nội nguồn hàng khan hiếm các chủ đầu tư tận dụng tình trạng cầu cao, cung ít nâng giá lên và thông qua các đơn vị cung cấp để bán mặt hàng”.

Ông Đính nhận định, tình trạng này này xuất hiện không mang lại lợi ích nào cho người mua, mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông báo trở nên “bát nháo”. Tức là trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, minh bạch.

Đồng quan điểm với chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh –  chuyên gia kinh tế khẳng định đây chỉ là chiêu trò “thổi giá” của chủ đầu tư để tối đa hóa lợi nhuận.

“giá bán sơ cấp cao hơn nhiều lần so với giá thứ cấp, thì giới mua đi bán lại “ăn chênh lệch” như thế nào. Rõ ràng, đây là một trường hợp khá lạ và không hợp lý so với quy luật của thị trường bất động sản”, ông Thịnh nói.

Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong trường hợp này, cả người mua nhà thật, lẫn nhà đầu tư đều bị chịu thiệt. Chỉ có duy nhất chủ đầu tư được hưởng lợi từ việc giá nhà đất lên cao.

Để hiện tượng này không tiếp tục diễn ra, các chuyên gia bất động sản cho rằng, cần tính minh bạch trong giá bán các căn hộ trên thị trường. Đặc biệt là nhà nước, các cơ quan quản lý sớm cần xây dựng, ban hành chỉ số giá để cho các nhà đầu tư, khách hàng có cơ sở để so sánh, đối chiếu trong trường hợp mua bán hàng hoá trên thị trường, tránh rủi ro lớn nhất đến với người mua.

https://cafef.vn/hien-tuong-la-cua-can-ho-chung-cu-ha-noi-20220801153934705.chn


— Bài viết lấy từ Cafef —

Tổng Quan Thị Trường

Tin Mới