Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). trong đó, VCCI đã nêu quan điểm tài chính về đất đai, giá đất.
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nguyên tắc, phương án định giá đất được quy định tại Điều 153. Cụ thể, Khoản 2 Điều 153 quy định “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 vấn đề này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích xài đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu ảnh hưởng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.
Các quy định về nguyên tắc, phương án định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang nhận được nhiều ý kiến đóng góp
VCCI nhận xét đây là một khái niệm khá quan trọng để xác định giá đất. Nhưng, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, như “cùng mục đích xài”, “tại một khu vực” và “trong khoảng thời gian nhất định”, “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”.
Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê xài vào cơ sở dữ liệu phải “không chịu ảnh hưởng của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” là siêu khá là khó khăn, vì đây là yếu tố mang tính định tính, khá khó xác định vì hạn chế về thông báo nội bộ, không thể hiện trong số liệu thống kê có thể ghi nhận được…
Góp ý với cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ TN-MT, VCCI cho rằng khái niệm “khu vực” trong dự thảo quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này khá rộng, như cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí Nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, song giá đất đã khá khác nhau.
“trên thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một số vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo “khu vực” là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của đất đai”- VCCI nhấn mạnh.
Từ những phân tích nêu trên, VCCI nhấn mạnh “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” như quy định tại dự thảo là khá khó để làm căn cứ “xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Do đó, cơ quan này đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để tránh rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định được giá đất phù hợp.
Về quy hồi đất để triển khai dự án nhà ở thương mại, VCCI cho biết dự thảo Luật đang thiết kế quy định về cơ chế thiết lập quỹ đất để triển khai dự án nhà ở thương mại theo hướng: Nhà nước thu hồi đất để tạo lập quỹ đất đấu giá quyền xài đất hoặc đấu thầu dự án có xài đất đối với dự án nhà ở thương mại xài các món đất không phải là đất ở (Điều 78); Nhà đầu tư thỏa thuận về quyền xài đất ở và các món đất không phải là đất ở để chuyển mục đích xài đất triển khai dự án đô thị, nhà ở thương mại, khu dân cư nông thôn (điểm c khoản 1 Điều 128).
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh đây là một trong các nội dung nhận được sự quan tâm khá lớn của công ty. Các công ty cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người xài đất là … không khả thi và khiến cho dự án gặp nhiều khá là khó khăn để thực hiện.
Theo phản ánh của các công ty, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. trên thực tế công ty không thể đàm phán, thỏa thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, công ty cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.
Để cam kết khai thông các dự án đầu tư, các công ty đề nghị cân nhắc sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất theo hướng bỏ cụm từ “xài các món đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các món đất không phải là đất ở để chuyển mục đích xài đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128.
Cùng với đó, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người xài đất (có thể đặt ra tỉ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).
Thêm vào đó, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 dự thảo để cam kết thống nhất trong xác định các món đất Nhà nước thu hồi, các món đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.
Hải Dương tăng giá đất ở, nhiều nơi từ 76 triệu đồng/m2 tăng lên ngưỡng hơn 212 triệu đồng/m2
— Theo Cafef —
