Theo đó, HoREA cho rằng thời gian qua, nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm có đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý.
Phần đất công này thường sở hữu thiết kế bất định hình hoặc nằm phân tán, không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch chi tiết nên không thể hình thành dự án độc lập trong lòng các dự án này; và nhà đầu tư khác cũng không thể thực hiện dự án riêng ở các mảnh đất nhỏ này được.
Theo quy định của Luật Đất đai và Luật Quản lý, xài tài sản công, thì về nguyên tắc “đất công phải thực hiện đấu giá”. Tuy nhiên, quy định này không thể áp dụng trong các trường hợp nêu trên vì không sát thực tế, không hợp tình, hợp lý, bất khả thi và đang là ách tắc dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn không không khó khăn cho công ty.
Từ thực tiễn trên, HoREA kiến nghị 4 phương pháp xử lý nhằm gỡ khó cho các chủ đầu tư đang bị mắc kẹt.
phương pháp 1: Căn cứ pháp luật đất đai bấy giờ về xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định ở Nghị định 44/2014/NĐ-CP, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý sở hữu thiết kế bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.
Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền xài đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm bấy giờ.
phương pháp 2: Thực hiện chuyển đổi quyền xài đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế “chuyển đổi quyền xài đất” và “dồn điền đổi thửa” được quy định ở Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.Thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô” này, các thửa đất sở hữu thiết kế bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước xài hoặc bán đấu giá. sau khi “dồn điền đổi thửa”, công ty sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì công ty (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để kế tiếp nữa hợp thửa vào dự án.
phương pháp 3: Thực hiện đấu giá đối với các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý, có đủ điều kiện hình thành dự án độc lập.
Căn cứ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý, xài tài sản công, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản, đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, sở hữu thiết kế xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì Hiệp hội đề nghị thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có xài đất để lựa chọn chủ đầu tư.
phương pháp 4: Đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.
Đối với các dự án (mới) đang trong công đoạn chuẩn bị đầu tư. Trước đây, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Văn bản số 6711/UBND-ĐTMT ngày 29/10/2008 cho phép giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong khu vực dự án. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất đã có hạ tầng ở dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 8 – 12%. Tuy nhiên bấy giờ, pháp luật đất đai không cho phép việc hoán đổi đất theo cách giải quyết này.
Vì thế, Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị bổ sung cơ chế này khi sửa đổi pháp luật đất đai, để có thêm phương thức xử lý đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án.
Đối với các dự án (cũ) đang thực hiện dở dang, Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng “phương pháp 4” cho phù hợp, có lý có tình.
— Lấy từ Cafef —
