Dù không phải là diễn biến mới Tuy nhiên sau hơn 2 năm dịch bệnh, dòng tiền thông minh đã cho thấy những chuyển biến rõ rệt, khẩu vị nhà đầu tư đổi thay, sự an toàn trở thành yếu tố được đề cao. Các mặt hàng được đầu tư bài bản, pháp lý vững vàng trở thành lựa chọn số một của các nhà đầu tư. Cùng với đó là nhu cầu siêu cao về không gian đủ rộng rãi, thoáng đạt để tận hưởng cuộc sống .
Chính Thế nên, đến thời điểm hiện nay, vùng ven đang giữ trọng trách là nguồn cung chủ lực duy trì sự ấm nóng cho thị trường bất động sản. Không khó để nhận thấy thị trường này đang có sự đổi thay lớn về chất. Đất nền nhiều loại hình từ đất nền trong dân, đất ruộng, đất rừng, đất tự phân lô đánh mất vai trò mặt hàng đầu tư chủ lực thay vào đó đất nền trong các dự án khu đô thị, mặt hàng tòa biệt thự liền kề nghỉ dưỡng vùng ven trở nên được quan tâm nhiều hơn.
Hạ tầng đang được xem là bệ phóng cho các dự án bất động sản ở vùng ven. Ở phía Bắc, các tuyến đường cao tốc mới đã khiến cho thị trường Hưng Yên, Hòa Bình, Bắc Ninh trở thành thỏi nam châm hút dòng vốn đầu tư. Bất động sản tại các tỉnh thành này vẫn tăng giá 20-50%.
Ở phía Nam, các tuyến đường cao tốc Hồ Chí Minh, Long Thành – Dầu Giây và gần đây là sự khởi động của sân bay quốc tế Long Thành, cùng một loạt tuyến đường kết nối đã đưa Long An, Đồng Nai, Bà Rịa -Vũng Tàu và Bình Thuận trở thành những thị trường làn sóng mua bán bất động sản sôi động, nhất là loại hình đất dự án và đất thổ cư tự do.
Một công thức được ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh của Tập đoàn Hải Phát, rút ra khi đi khảo sát đầu tư bất động sản vùng ven hay vùng lõi được lấy tên là “Chợ-Hàng-Da” – một ngôi chợ nổi tiếng tại Hà Nội.
Theo ông Duy, yếu tố quan trọng nhất và xem xét đầu tiên khi đầu tư là Chợ, tức thị trường bất động sản khu đó, xem tập quán mua bán bất động sản của người địa phương như thế nào, để biết khi đầu tư thì khách hàng tương lai của chúng ta là ai.
Lấy ví dụ ở Tp Hồ Chí Minh, quanh khu vực này có những thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu… những nơi này người dân đã có tích luỹ lâu đời và có hành vi mua bán siêu cụ thể.
“Ở Bình Dương, tôi thấy siêu nhiều nông dân vẫn làm những ngành nghề đơn giản như cạo mủ cao su hay làm ruộng, Tuy nhiên trong nhà có 20 – 30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến nhiều tỷ đồng. Với việc sở hữu tài sản lớn như vậy, nhu cầu về đất dự án của họ chỉ là nhu cầu mua chơi, hoặc mua thử nghiệm, hay mua để dành cho con cháu… Còn nhu cầu mua để ở là hoàn toàn khác”, ông Duy chia sẻ.
Ông Duy cho rằng nhà đầu tư tại những thị trường như thế này phải hiểu được văn hoá tiêu dùng, văn hoá mua bán bất động sản của người bản địa.
Hay như tại thị trường Long An, nhu cầu của dân bản địa về bất động sản chưa cao, vì những vùng như thành phố Tân An quỹ đất còn rộng, người dân không có nhiều.
Tuy nhiên, Long An giống với Hưng Yên (địa phương giáp với Hà Nội) nhu cầu về nhà ở lại lớn vì thời gian di chuyển đến Tp Hồ Chí Minh chỉ mất 30 phút. Thế Do vậy, với những thị trấn, huyện sát Tp Hồ Chí Minh như vậy, chợ bất động sản hình thành dựa trên tệp khách hàng làm việc ở Tp Hồ Chí Minh Tuy nhiên sống ở Long An, từ đó thu hút thêm những nhà đầu tư tại Tp Hồ Chí Minh, quy mô được mở rộng hơn.
“Với yếu tố “Chợ”, người mua và người xài là yếu tố cốt lõi mà một nhà đầu tư bất động sản phải nhìn nhận. Khi đã nhìn nhận rõ tệp khách hàng đó, thì các nhà đầu tư, đầu cơ mới nhìn ra được khách hàng của họ sau khi họ đầu tư là ai”, ông Duy chia sẻ.
Yếu tố thứ hai là “Hàng”, tức mặt hàng của thị trường. Hàng do chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án quyết định.
Chủ đầu tư là đơn vị đầu tiên phải quan sát để xem khả năng hình thành hàng hoá ra sao, mẫu mã, chất lượng mặt hàng như thế nào, uy tín chủ đầu tư cũng như quá trình cung cấp, tổ chức bán hàng… Tức, chúng ta phải xem xét cả một chuỗi cung ứng tất cả các yếu tố kể trên, và phải là những đơn vị có tiềm lực mới làm được.
Ông Duy cho rằng, tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn của tỉnh vùng ven sẽ chậm hơn thị trường vùng lõi như Tp Hồ Chí Minh, Hà Nội. Thế nên, khi đầu tư cần tính toán độ dài hơi cũng như cơ cấu tài chính hợp lý.
“Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi Tuy nhiên bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại siêu hấp dẫn”, ông Duy nhận xét.
Yếu tố thứ ba là Da (mang nghĩa là đầu ra). Khi xem xét đầu ra, nhà đầu tư cần nhìn vào khâu tổ chức bán hàng và thời điểm.
Ông Duy cho rằng đây là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào các mặt hàng vùng ven, bởi xu thế nâng cao mặt hàng tại các thị trường nói trên là đang có. Như ở thị trường Long An, không phải ngẫu nhiên, khi những “cá mập ” đi và xài hàng trăm ha đất, rõ ràng nguyên tắc về mặt thanh khoản hàng hóa họ hiểu siêu rõ.
“Với yếu tố thời điểm, chu kỳ lớn của Việt Nam còn đang phát triển, đặc biệt là hạ tầng chưa hình thành – một điều tuyệt vời. Bởi giống như Trung Hòa Nhân Chính của Hà Nội, ngày tôi làm bất động sản khoảng 10 năm trước, giá đất ở đấy khoảng 40 – 50 triệu đồng một căn thấp tầng, giờ để sở hữu một bất động sản tại đó phải bỏ ra 300 – 400 triệu đồng, gấp 6 – 8 lần sau khoảng 10 năm”, ông Duy chia sẻ.
— Nguồn lấy từ: Cafef —
