Gỡ ‘vướng’ đất công cho dự án nhà ở thương mại
Vướng dù chỉ 1 m2 đất công dừng cả dự án là nỗi khổ của nhiều công ty bất động sản trong năm qua.
* 14 dự án giao thông cấp bách ‘chạy nước rút’ trong năm 2020
* Bồi thường dự án sân bay Long Thành: Chưa xác định được chủ 1.135 thửa đất
Một góc Tp.HCM. Ảnh: Độc Lập
|
Dự kiến vào nửa đầu tháng 2.2020, lãnh đạo Tp.HCM sẽ tổ chức cuộc gặp làm việc với các công ty bất động sản nhằm tháo dỡ các không chẳng khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) lại một lần nữa đề xuất 3 phương pháp xử lý thực trạng này để “giải phóng” cho các chủ đầu tư đang mắc kẹt suốt thời gian qua.
Đổi ngang đất thô, Nhà nước có ích
phương pháp 1 là bổ sung hình thức “giao đất” cho chủ đầu tư. Theo quy định hiện hành, Nhà nước cho chủ đầu tư thuê đất đối với phần đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẹt để tiến hành dự án, Nhưng thiếu hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất này để tiến hành dự án. Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường và theo các cách tính giá đất được quy định ở Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND TP giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có mẫu dáng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để tiến hành dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này. Giá trị phần đất này được xác định theo “giá đất cụ thể” phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền xài đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.
Dự án khu dân cư Bình Khánh dù đã xong hạ tầng Nhưng không thể triển khai. Ảnh: Đình Sơn
|
phương pháp 2 là thực hiện cơ chế đổi ngang “đất thô”. Theo đó, các thửa đất có mẫu dáng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước xài hoặc bán đấu giá. sau khi “dồn điền đổi thửa”, công ty sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì công ty (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để tiếp theo nữa hợp thửa vào dự án. phương pháp 1 và phương pháp 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật trong đó theo HoREA, phương pháp 2 vô cùng có ích cho Nhà nước, vừa thực hiện “đổi ngang đất thô”, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. công ty có bị thiệt, vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây, Nhưng công ty cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận tiện và nhanh hơn.
Để thực hiện phương pháp 2, Hiệp hội đề nghị UBND TP quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới mức diện tích này thì giao đất cho chủ đầu tư tiến hành dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định “giá đất cụ thể” của phương pháp 1. Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, thì tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ 1 block nhà chung cư trở lên, thì Nhà nước xài phần đất này để xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu ngân sách nhà nước nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng 1 block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương pháp 1 để cam đoan quy hoạch phát triển đô thị.
Một dự án bất động sản nghỉ dưỡng của Novaland vừa giới thiệu ra thị trường. Ảnh: Đình Sơn
|
Đấu giá, đấu thầu để chọn chủ đầu tư
Đó là phương pháp 3 theo HoREA, áp dụng với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có mẫu dáng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá, thì thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có xài đất để lựa chọn chủ đầu tư. Cuối cùng, HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định đối với các dự án (mới) đang trong công đoạn chuẩn bị đầu tư tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15% (hoặc tỷ lệ cao hơn). Đối với các dự án (cũ) đang thực hiện dở dang, UBND TP chỉ đạo xem xét từng trường hợp cụ thể để áp dụng cho phù hợp, có lý có tình.
Thống kê cho thấy, hàng loạt dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẹt các phần đất thuộc Nhà nước quản lý (đất rạch, đường, bờ đất…thường hay có mẫu dáng bất định hình, nằm xen kẹt rải rác trong khu đất dự án) đang bị “đứng hình” dù tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án.
Mai Ka
Thanh niên
— Lấy từ VietStock —
