5 công đoạn tăng giá của bất động sản
Khi mới xuất hiện, bất động sản có giá khiêm tốn Tuy nhiên sau khi được bơm nhiều kỳ vọng, cơn sốt giá sẽ ập đến.
* công ty bất động sản và nỗi lo cho nền kinh tế
* Môi giới bất động sản ‘hết việc’
* công ty bất động sản làm ăn ra sao giữa lúc chẳng chẳng khó khăn chung của ngành?
Tổng giám đốc công ty bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, quá trình tăng giá của bất động sản trong nửa thập niên trở lại đây đang diễn biến thất thường bởi nhiều cơn sốt. Nhưng, nhìn chung vòng đời tăng giá của bất động sản đều trải qua một số cột mốc tương tự nhau. Chuyên gia này chia sẻ về 5 công đoạn tăng giá của bất động sản.
công đoạn 1: Giá cơ bản
Giá hiện hữu đang giao dịch trong điều kiện bình thường. Giá này mang tính địa phương cục bộ, đừng ngạc nhiên có vị trí giá quá cao vài trăm triệu trên m2, có vị trí vài chục triệu dù cùng một địa bàn tương đương. các nhà đầu tư nhóm chỉ cần nhận ra sự chênh lệch này thì dễ tạo tiền đề cho một cơn sốt nhà đất.
công đoạn 2: Giá kỳ vọng
Hầu hết các đơn vị phát triển dự án bất động sản thường có hoài bão lớn, luôn muốn tạo nên dự án đẳng cấp với tiêu chuẩn cao. các bản thảo thiết kế, phối cảnh, nội ngoại thất, cảnh quan được vẽ hoàn hảo trên giấy và đây là mở đầu cho việc định hình nên mức giá kỳ vọng. Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận trên giá bán, bất động sản có thể đội lên tối thiểu là 15%, trung bình 20-25%, mức cao là 30-40%. Để đạt được tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng, các chủ đầu tư thường có chiến dịch marketing mạnh mẽ và chi phí này chiếm một khoản không nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch marketing thường cao hơn 20-30% so với giá cơ bản ban đầu.
Thị trường bất động sản Tp.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
|
công đoạn 3: Giá theo tiến độ
Sau công đoạn 2, các thông tin về giấy phép dự án, thông tin hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội … là đến công đoạn xây dựng có đúng tiến độ, có đúng kế hoạch vẽ ban đầu, nhất là chất lượng. Đây là công đoạn đau tim nhất của người mua vì tiền đã xuống, nợ đã vay, định sẵn ngày xài bất động sản…
công đoạn 4: Giá trước công đoạn bàn giao
Lúc này giao dịch sẽ siêu sôi động, người mua cũng siêu đau đầu : bán hay giữ lại, cho thuê giá nào và bán với giá nào. Lúc này các hệ số góc, tầng, hướng, diện tích … sẽ không ảnh hưởng nhiều. Vì vị trí nào tốt chỉ có trải nghiệm thực tế mới biết rõ. Đây là lúc nhận xét uy tín, thương hiệu và đẳng cấp của chủ đầu tư về chất lượng và các hạng mục dịch vụ cam đoan. Chi phí để làm tốt khâu hậu mãi này không đáng kể so với tổng mức đầu tư dự án. Cho nên chủ đầu tư cố gắng thêm khoản chi phí xây dựng, quản lý, miễn phí vài dịch vụ , tăng cường quảng bá thương hiệu, giá sẽ tăng 10-15% so với giá công đoạn 3.
công đoạn 5: Giá của cư dân
sau khi bàn giao, chất lượng dịch vụ, quản lý, tiện ích, cách hành xử của cộng đồng sẽ quyết định mặt bằng giá bất động sản. Sự đổi thay giá lúc này vẫn diễn ra Tuy nhiên ít biến động hơn các công đoạn trước.
5 công đoạn tăng giá này nếu trôi qua nhanh thì kéo dài 3 năm, chậm thì giãn ra 5-10 năm tuỳ vào quy mô dự án, năng lực chủ đầu tư, diễn biến chung của nền kinh tế vĩ mô, các kênh đầu tư có mối quan hệ tương hỗ với bất động sản, đổi thay chính sách đất đai, chính sách tín dụng… “Cho nên, khi bạn quyết định mua bất động sản, bạn phải hiểu tài sản mình đang mua có mức giá nằm ở công đoạn nào của tương lai”, ông Quang nói.
Trung Tín
Vnexpress
— Trích dẫn: VietStock —